direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Kozakkenkamp 33, Ermelo
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0233.BPkozakkenkamp-0301

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De voorliggende toelichting heeft betrekking op de realisatie van tien woningen aan de Kozakkenkamp 33 te Ermelo. In de huidige situatie is op het perceel de volksuniversiteit gevestigd.

De realisatie van de tien woningen is op grond van het geldende bestemmingsplan 'Kom Ermelo' niet mogelijk. Dit bestemmingsplan betreft een herziening van het geldende bestemmingsplan, ter plaatse van het plangebied gelegen aan de Kozakkenkamp 33 te Ermelo.

De gemeente Ermelo heeft aangegeven in principe te willen meewerken aan het plan.

1.2 Ligging en begrenzing

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van de plaats Ermelo. Het plangebied bestaat uit het perceel van de Kozakkenkamp (voormalig nr. 33) in Ermelo. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Ermelo, sectie F, perceelsnummers 8720 en 9555. In onderstaand figuur zijn het plangebied en de directe omgeving op een luchtfoto uit 2015 weergegeven. Het plangebied is daarbij rood omlijnd.


afbeelding "i_NL.IMRO.0233.BPkozakkenkamp-0301_0001.png"

Luchtfoto 2015 met plangebied en omgeving (Atlas Gelderland)

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de straat Kozakkenkamp met aan de overzijde van de straat diverse woonpercelen. Aan de oostzijde grenst het plangebied rechtstreeks aan de woonpercelen aan de Kozakkenkamp 31, 29 en 27 en aan het woonperceel aan de Kampvelderweg 44. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan een (voormalig) autoschadebedrijf, behorende bij de woning aan de Kampvelderweg 46 en aan het woonperceel aan de Kostersland 27. Aan de westzijde van het plangebied ligt de straat Kostersland met diverse woonpercelen.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het perceel aan De Kozakkenkamp 33 in Ermelo maakt deel uit van het vigerende bestemmingsplan ‘Ermelo Kom’. Dit bestemmingsplan is op 31 januari 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Ermelo.

Ter plaatse van de beoogde woningen geldt de bestemming Maatschappelijk. Binnen het opgenomen bouwvlak mag de bebouwing worden opgericht met een maximale bouw- en goothoogte van respectievelijk 11 en 6 meter.

Ten westen van deze bestemming is een strook met de bestemming Groen gelegen.

Over het gehele plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie H' gelegen. Tevens zijn middels de dubbelbestemming 'Waarde - Waardevolle boom' twee bomen beschermd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0233.BPkozakkenkamp-0301_0002.png"

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Kom Ermelo'

De bouw van 10 woningen past niet binnen het geldende bestemmigsplan.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 zijn de relevante beleidsuitgangspunten van het rijk, de provincie Gelderland, de regio en gemeente Ermelo weergegeven. Hoofdstuk 3.1 gaat in op de bestaande situatie en hoofdstuk 3.2 geeft een planbeschrijving van de toekomstige situatie. De milieu- en omgevingsaspecten en economische uitvoerbaarheid waaraan het initiatief getoetst dient te worden komen in hoofdstuk 4 aan bod. Hoofdstuk 5 bevat de juridische toelichting. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

Hoofdstuk 2 Beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijke mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de "kapstok" voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De Structuurvisie is op 13 maart 2012 in werking getreden.

Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040, die inspelen op de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven bepalen tot aan 2040. Het Rijk zet het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.

Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

  • het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
  • het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
  • het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Bij het vaststellen van ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met het Barro. De in het Barro opgenomen regelingen, zoals bijvoorbeeld voor de nationale infrastructuur, hebben geen consequenties voor het voorliggende plan.

2.1.3 Besluit ruimtelijke ordening

In het Besluit ruimtelijke ordening is vastgelegd dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking moeten voldoen. Dat houdt in dat de toelichting bij een ruimtelijk besluit dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

  • 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
  • 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in trede 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
  • 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in trede 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Eerste trede 

Voor de gemeente Ermelo zijn er vanuit de regio afspraken gemaakt voor de toevoeging van nieuwe woningen, zie paragraaf 2.3.1. Deze afspraken bieden de ruimte voor de bouw van 10 nieuwe woningen. Tevens is er behoefte aan betaalbare woningen voor startende gezinnen, onderhavig initiatief voorziet hierin.

Tweede trede

Het plan voorziet in de realisatie van tien woningen op een inbreidingslocatie binnen bestaand stedelijk gebied. Voorheen had de locatie een maatschappelijke bestemming. In de directe omgeving van het plangebied zijn vrijwel alleen woningen aanwezig, het is dus een logisch gevolg om deze inbreidingslocatie te gebruiken voor woningbouw.


Derde trede

Trede drie van de Ladder gaat in op de ontsluiting van het gebied. De primaire hoofdontsluiting van de locatie vindt plaats aan de Kozakkenkamp. Deze wegen zijn reeds ingericht voor dergelijke verkeersstromen gezien het karakter van de buurt. Naast bereikbaarheid per auto, is de locatie ook goed bereikbaar via openbaar vervoer en de fiets.

Onderhavig plan betreft geen stedelijke ontwikkeling, waarvoor grootschaliger ontsluitingsmogelijkheden nodig zijn.


Conclusie

Gelet op de ligging van het plangebied, de gewenste ontwikkeling van betaalbare woningen en de actuele regionale woningbehoefte is realisatie van onderhavig plan mogelijk.

2.1.4 Conclusie

Het rijksbeleid heeft geen directe consequenties voor de plannen.

2.2 Provinciaal beleid

Op 9 juli 2014 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. Vervolgens is op 24 september 2014 door Provinciale Staten de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch is gewaarborgd.

2.2.1 Omgevingsvisie Gelderland

Provinciale Staten van Gelderland hebben op 9 juli 2014 de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. De Omgevingsvisie is opgesteld vanuit een sterk veranderende context waarin partijen en de provincie op dit moment werken en de komende jaren naar verwachting zullen werken. De overheid (en provincie) is slechts een van de vele spelers. De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

  • een duurzame economische structuur;
  • het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland. De Omgevingsvisie is sinds 18 oktober 2014 in werking.


Om het beleid van de Omgevingsvisie juridisch te waarborgen zijn regels opgesteld die zijn opgenomen in de Omgevingsverordening Gelderland, zie volgende paragraaf.

2.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

Op 24 september 2014 is door Provinciale Staten de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld, waarna deze per 18 oktober 2014 in werking is getreden. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch is gewaarborgd. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en bodem.


Een eerste actualisatie van de Omgevingsverordening over water en natuur is op 8 juli 2015 gedeeltelijk vastgesteld. Deze actualisatie is opgenomen en verwerkt in de tekst en kaarten van de Omgevingsverordening (juli 2015).

Van belang voor onderhavig initiatief is het aspect Wonen.

Binnen de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen kunnen gemeenten en andere relevante partijen in de regio gezamenlijk nagaan wat nodig is voor een goed functionerende regionale woningmarkt. Nieuwbouw vindt bij voorkeur plaats aanvullend op de kansen en mogelijkheden in de bestaande woningvoorraad en in vrijkomend en leegstaand vastgoed. Als partijen de problematiek goed in beeld hebben, kunnen zij op het juiste schaalniveau afspraken maken over oplossingen. Voor sommige segmenten of typen projecten is dat lokaal, voor andere subregionaal of regionaal. Ook kunnen zij de risico's van overprogrammering onderzoeken en betrekken bij het bepalen van de focus en prioritering in de binnenregionale programmering. Alleen door samen te werken kunnen partijen een eventuele mismatch tussen vraag en aanbod opheffen en kan de woningvoorraad ook in de toekomst blijven aansluiten op de veranderende vraag.


Binnen het plangebied worden tien woningen toegevoegd. In paragraaf 2.3.1 is nader ingegaan op de regionale kwantitatieve behoefte aan woningen.

Conclusie

De ontwikkeling vindt plaats in bestaand bebouwd gebied. Hier is nieuwe bebouwing onder voorwaarden mogelijk. Nieuwbouw vindt plaats ter vervanging van een maatschappelijk gebouw.

Gezien het voorgaande is het bestemmingsplan niet in strijd met de Omgevingsverordening Gelderland.


 

2.3 Regionaal beleid

2.3.1 Woonvisie Regio Noord-Veluwe 2014

De regio Noord-Veluwe heeft in samenwerking met provincie Gelderland, corporaties en andere partijen de Woonvisie Regio Noord-Veluwe 2014 opgesteld. De regio Noord-Veluwe is een samenwerkingsverband tussen de gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Putten.

In de woonvisie zijn afspraken gemaakt over de uitbreiding van de woningvoorraad in de betreffende gemeenten. Hiervoor is gewerkt met bandbreedtes per gemeente. De bandbreedte betreft de globaal berekende lokale woningbehoefte per gemeente. Gemeenten dienen bij nieuwe woningbouwontwikkelingen binnen de aangegeven bandbreedte te blijven. In Ermelo betreft de bandbreedte vanaf 2016 tussen de 814 en 1134 woningen.

Voorliggend plan staat de bouw van tien nieuwe woningen. Deze ontwikkeling past binnen de woonvisie weergegeven bandbreedte.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Structuurvisie gemeente Ermelo 2025

In de structuurvisie is het beleid voor de ontwikkeling van Ermelo tot 2025 opgenomen. De structuurvisie heeft een tweeledig doel. Enerzijds vormt de visie een ruimtelijk toetsingskader en een visie op hoofdlijnen voor de lange termijn. Deze visie formuleert de ontwikkelingskoers voor de lange termijn en biedt het casco voor concrete projecten en plannen. Het is een toetsingskader, maar tegelijkertijd ook een inspiratiekader voor ruimtelijke ontwikkeling. Anderzijds bevat de structuurvisie een ruimtelijk-functioneel programma en uitvoeringsplan voor de (middellange en) korte termijn.

De Structuurvisie geeft dus de hoofdlijnen aan waarbinnen Ermelo op een verantwoorde manier kwaliteiten kan versterken (gebruikswaarde, belevingswaarde en toetsingswaarde). De Structuurvisie geeft een ruimtelijk, functioneel en sociaal economisch raamwerk voor veranderingen in bevolkingssamenstelling, ruimtegebruik, economische activiteiten en verwachte ontwikkelingen in het buitengebied. De visie is dusdanig geformuleerd dat het als toetssteen gebruikt kan worden om ontwikkelingen en initiatieven te beoordelen.

De visie voor de toekomst van Ermelo valt uiteen in drie verschillende speerpunten:

  • speerpunt 1: omgeving
  • speerpunt 2: zorg
  • speerpunt 3: recreatie en toerisme.

Onder het speerpunt omgeving valt het beleid voor wonen, werken, verkeer en vervoer, het centrum en natuur en landschap. In het woningbouwprogramma ligt het accent op grondgebonden levensloopbestendige woningen en nultreden appartementen, in de koopsfeer. Gelet op de huidige bevolkingssamenstelling en de vergrijzing in Ermelo, bieden woningen gericht op de doelgroep ouderen het minste onzekerheid wat betreft bevolkingsontwikkelingen.

Daarnaast kunnen er op specifieke plekken betaalbare woningen voor startende gezinnen worden gerealiseerd, waarbij ook gebruik wordt gemaakt van duurzaamheidsaspecten als middel om de woonlast te beperken.

Voorliggend bestemmingsplan staat tien woningen toe, bestaande uit twee rijen van elk vijf woningen. De woningen worden gerealiseerd in het goedkope segment. Hiermee wordt voldaan aan de vraag naar betaalbare woningen voor startende gezinnen. Het bestemmingsplan sluit aan bij de Structuurvisie gemeente Ermelo 2025.

2.4.2 Woonvisie Ermelo 2014

Op 6 november 2014 heeft de gemeenteraad van Ermelo de Woonvisie Ermelo 2014 vastgesteld. De woonvisie geeft richting om in te spelen op de diverse veranderingen die impact hebben op het wonen. De doelstellingen voor de komende jaren zijn:

  • 1. Passende kwaliteit van bestaande voorraad:
    • a. verbeteren energetische kwaliteit en betaalbaarheid;
    • b. verbeteren geschiktheid bestaande woningen voor langer zelfstandig wonen;
  • 2. Nieuwe woningen gericht toevoegen en slim organiseren: vraaggestuurd worden in de periode 2013-2020 circa 500-600 woningen toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad.
  • 3. Wonen, welzijn en zorg: particuliere, kleinschalige en lokale initiatieven worden gefaciliteerd en er wordt een vangnet geboden voor de kwetsbare groep inwoners. Flexibiliteit van nieuwe woningen, zodat deze geschikt zijn voor doelgroepen in verschillende levensfases is voor de gemeente een belangrijk uitgangspunt bij nieuwbouw;
  • 4. Krachtige wijken: wijkgericht werken in alle wijken en buurten;
  • 5. Faciliteren en samen werken: de gemeente Ermelo heeft een uitnodigende rol voor initiatieven vanuit de samenleving.

Eén van de aandachtspunten binnen de tweede doelstelling is het beter benutten van inbreidingslocaties. Het versterken van de ruimtelijke kwaliteit binnen bestaand bebouwd gebied is dus een belangrijk uitgangspunt. Dit betekent ook dat de gemeente niet kiest voor grootschalige uitbreiding op uitleglocaties. Er zijn verschillende kansrijke binnendorpse locaties aanwezig. De gemeente gaat samen met (markt)partijen de mogelijkheden voor woningbouw op de inbreidingslocaties na.

Een ander aandachtspunt binnen de tweede doelstelling is dat bij het toevoegenvan nieuwe woningen de betaalbaarheid van belang is.

Voorliggend bestemmingsplan sluit aan op de Woonvisie Ermelo 2014 omdat het een inbreidingslocatie betreft waar goedkope (betaalbare) woningen worden gerealiseerd.

Hoofdstuk 3 Bestaande en toekomstige situatie plangebied

3.1 Bestaande situatie

In de huidige situatie bestaat het plangebied van de Kozakkenkamp 33 uit een perceel van ca. 3.300 m². Centraal op het perceel staat één gebouw, bestaande uit één bouwlaag met plat dak. Aan de voorzijde van het gebouw zijn diverse speelvoorzieningen aanwezig. Ten oosten van het gebouw bevinden zich enkele parkeerplaatsen met bijbehorende verharding. Verspreid over het perceel is ook beplanting in de vorm van bomen, struiken en gras aanwezig. Het plangebied wordt gebruikt voor maatschappelijke doeleinden. Ten tijde van schrijven blijkt er sprake te zijn van een cursuslocatie (Het Palet) van de Volksuniversiteit Veluwerand (Vuvera) waar diverse creatieve en educatieve cursussen worden gegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0233.BPkozakkenkamp-0301_0003.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0233.BPkozakkenkamp-0301_0004.png"

Foto huidige situatie, Google Streetview

3.2 Toekomstige situatie

Voor het initiatief is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, zie Bijlage 1.

In de toekomstige situatie wordt het bestaande gebouw gesloopt en zal deze plaats maken voor 10 woningen, bestaande uit twee rijen van elk vijf woningen. Het betreft geschakelde woningen in het goedkope segment. De woningen krijgen een bouw- en goothoogte van respectievelijk 11 en 6 meter, passend in de omgeving.

afbeelding "i_NL.IMRO.0233.BPkozakkenkamp-0301_0005.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0233.BPkozakkenkamp-0301_0006.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0233.BPkozakkenkamp-0301_0007.png"

De aanwezige speel- en groenvoorzieningen in het noorden van het plangebied worden zo veel mogelijk gehandhaafd.

Vanuit het bestemmingsplan zijn twee waardevolle bomen aangeduid. Eén van deze bomen in enkele jaren geleden gekapt, de andere boom is ziek en zal binnenkort worden gekapt. Voor de reeds gekapte boom zijn drie bomen terug geplant. Deze jonge bomen worden verplaatst en geïntegreerd in het plan.

De primaire hoofdontsluiting van de locatie vindt plaats aan de Kozakkenkamp. Vanuit hier is de parkeervoorziening bestaande uit 16 parkeerplaatsen toegankelijk. De hoekwoningen hebben ieder ook één parkeerplaats op eigen terrein.

Hoofdstuk 4 Planologische en milieutechnische uitvoerbaarheid

4.1 Bodem

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient onderzocht te worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het pan. Een nieuwe bestemming mag pas worden gerealiseerd als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het gebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het ruimtelijke ontwikkeling, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is.

In januari 2017 is een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 2. Bij het verkennend bodemonderzoek is een sterk verhoogd gehalte PCB in de bovengrond aangetroffen.

Naar aanleiding van deze resultaten is een nader bodemonderzoek uitgevoerd naar het sterk verhoogd gehalte PCB in de bovengrond ter plaatse van één boring. Hieruit blijkt dat de verontreiniging zich uitsluitend tot boring 5 beperkt. Ingeschat wordt dat ter plaatse van boring 5 circa 10 m³ grond (20 m², dikte 0,5 m) sterk verontreinigd is, in het traject 0,0 tot 0,5 m-mv. De oorzaak ligt vermoedelijk in de bijmengingen in de bodem. Het is onbekend wanneer de verontreiniging ontstaan is. Voor zover bekend hebben er na de bouw van het laatste bouwdeel (1977) geen (grondroerende) werkzaamheden plaatsgevonden. Naar aanleiding hiervan wordt aangenomen dat er sprake is van een historische geval van bodemverontreiniging.

Er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging, omdat het volumecriterium hiervoor (25 m³ in grond) niet wordt overschreden. De sanering is niet spoedeisend (geen saneringsverplichting) omdat er geen sprake is van een geval van ernstige verontreiniging.

De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding om aanvullend of nader bodemonderzoek te adviseren. Bij afvoer van grond of verhardingsmaterialen van de locatie kan een aanvullend onderzoek verlangd worden. Dit eventuele nader onderzoek/ mogelijke maatregelen zal voorafgaand aan de vergunningfase volgen.

4.2 Geluid

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) moet bij de vaststelling van ruimtelijke plannen rekening gehouden worden met verschillende geluidsbronnen, zoals wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Voor de voorliggende bouwplannen hoeft alleen rekening gehouden te worden met wegverkeerslawaai.

Op grond van artikel 74 Wet geluidhinder heeft iedere weg van rechtswege een geluidzone, met uitzondering van:

  • wegen die liggen binnen een tot woonerf bestemd gebied;
  • wegen waarop een wettelijke snelheid geldt van ten hoogste 30 kilometer per uur.

In november 2016 is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 3. Hierin wordt geconcludeerd dat het plan binnen de 200m brede zone van Hamburgerweg ligt. De overige wegen zijn 30km wegen en hebben geen geluidzone. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening zijn deze wegen wel meegenomen. De verkeersgegevens zijn verkregen uit een recent verkeersmodel van de gemeente Ermelo (peiljaar 2030). De maximum snelheid bedraagt 50 km/uur en het wegdek bestaat uit standaard asfalt (DAB). De maatgevende intensiteit bedraagt dan 7.423, 408 en 155 mvt per etmaal op resp. Hamburgerweg, Kostersland en Kozakkenkamp.

De berekende geluidbelasting op de nieuwe woningen bedraagt Lden=38 dB of lager vanwege de Hamburgerweg en Lden=43 dB of lager vanwege de Kostersland. Hiermee wordt voor alle woningen voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van Lden=48 dB. De cumulatieve geluidbelasting is Lcum= 49 dB of lager. De benodigde karakteristieke geluidwering is dan de standaardwaarde van Ga;k =20 dB.

Daarmee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van Lden=48 dB. Een hogere waarde procedure is voor deze woningen niet nodig.

Verkeersgeluid vormt hiermee geen belemmering voor realisatie van het plan.

4.3 Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer. Hierin is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Voor woningbouwlocaties geldt dat voor maximaal 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden.

Dit plan betreft de bouw van 10 woningen en valt binnen een NIBM-project. Het plan zal geen negatief effect hebben op de luchtkwaliteit ter plaatse.

4.4 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen en inrichtingen en tijdens het transport ervan. Het beleid voor externe veiligheid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient onderzocht te worden of er risicobronnen in de omgeving zijn en wat de invloed van de risicobronnen is. In de wet- en regelgeving wordt daarbij een onderscheid gemaakt in:

  • het plaatsgebonden risico. Dat is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen die kans 10-6 (één op 1.000.000) bedraagt;
  • het groepsrisico. Dat is een berekening van de kans dat een groep personen in een bepaald gebied overlijdt tengevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een zekere maatschappelijke ontwrichting ten gevolge van een calamiteit. Indien een ontwikkeling een toename van het groepsrisico mogelijk maakt, geldt een verantwoordingsplicht voor de gemeente.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Bevi. Hierin zijn risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Transport van gevaarlijke stoffen over water, spoor en weg

Voor de beoordeling van risico’s vanwege het transport van gevaarlijke stoffen dient de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en het besluit vervoer gevaarlijke stoffen te worden gehanteerd.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Onderstaande afbeelding geeft het plangebied ten opzichte van de risicobronnen weer.

afbeelding "i_NL.IMRO.0233.BPkozakkenkamp-0301_0008.png"

Uitsnede risicokaart plangebied (rood omlijnd)

Plangebied

Bevi

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen bedrijven die vallen onder de werkingssfeer van het Bevi. Het Bevi vormt geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

Transport gevaarlijke stoffen over water, spoor en weg

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen water-, spoor-, en verkeerswegen waarover significant transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen buisleidingen waardoor transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Conclusie

Het plangebied levert geen belemmering op voor dit bestemmingsplan.

4.5 Water

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn, zie Bijlage 4.


Beoordeling

In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Aandachtspunten

Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water.


Algemene aandachtspunten

Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.


Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.


Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen.

4.6 Natuurwaarden

De natuur in Nederland wordt beschermd vanuit twee invalshoeken: bescherming van gebieden en bescherming van soorten. De gebieds - en soortenbescherming is geregeld via de Wet Natuurbescherming, die op 1 januari 2017 in werking is getreden. De natuurwetgeving in Nederland heeft als een belangrijke component het zorgplichtbeginsel, dat van elke initiatiefnemer verlangt dat hij zich vooraf op de hoogte stelt van eventuele schadelijke effecten op voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.

In november 2016 is een natuurtoets uitgevoerd, zie Bijlage 5. Hierin zijn de volgende conclusies opgenomen.

Soortenbescherming

Er zijn geen beschermde soorten aangetroffen. Er is specifiek gezocht naar de aanwezigheid van de eekhoorn, vleermuizen en verblijfplaatsen van de huismus. Deze zijn niet aangetroffen. Het is mogelijk dat het plangebied tot het foerageergebied behoort. Omdat een deel van de bomen behouden blijft (speeltuin en trapveldje), wijzigt dat niet.


In de broedtijd is het niet waarschijnlijk, maar ook niet onmogelijk dat zangvogels zoals de houtduif of de Turkse tortel in de te kappen bomen gaan broeden. Voor broedende vogels wordt geen ontheffing verleend. Het kappen dient dan ook plaats te vinden buiten de broedtijd.


Er geldt een vrijstelling voor de algemeen beschermde soorten (Omgevingsverordening onderdeel Wet natuurbescherming art. 3.7.2.3) en schadesoorten (art. 3.7.2.1). Overigens blijft de algemene zorgplicht altijd van kracht.


Er vindt door realisatie van het plan/uitvoering van de activiteiten dan geen overtreding plaats van de verbodsbepalingen van art. 3.5 en 3.10 Wet natuurbescherming.

Gebiedsbescherming

Op basis van de ligging en aard van de ruimtelijke ingrepen is de conclusie dat deze ingreep geen negatieve invloed heeft op de specifieke natuurwaarden. De in de omgeving aanwezige Natura 2000 gebied Veluwe ligt op meer op ca. 190m afstand.


De nieuwe activiteiten bestaan uit bewoning. De stikstofdepositie ligt onder de drempelwaarde van 0.05 mol/ha/jaar. Er zijn daarmee geen negatieve gevolgen te verwachten voor de instandhoudingsdoelstellingen en externe werking kan worden uitgesloten. Aanvullend onderzoek of een vergunning in het kader van de Natuurbeschermingswet zijn niet nodig.


De ingreep vindt plaats buiten de begrenzing van het GNN en GO. Op basis van de ligging van het plangebied ten opzichte van de begrenzing van het GNN mag worden aangeno-men dat er geen effecten zijn te verwachten op de wezenlijke waarden en kenmerken van het GNN. Specifieke maatregelen of aanvullend onderzoek worden niet nodig geacht.

Voorbehoud en zorgplicht

De voorliggende natuurtoets is gebaseerd op inventarisatiegegevens van derden, literatuuronderzoek en een verkennend terreinbezoek. Om de risico's op verstoring van beschermde soorten (bijv. vogels) op het werkterrein te minimaliseren, wordt aanbevolen om voorafgaand aan de werkzaamheden het terrein te controleren op de aanwezigheid van beschermde soorten.


Voor alle beschermde soorten, dus ook voor de soorten die zijn vrijgesteld van de ontheffingsplicht, geldt wel een zogenaamde 'algemene zorgplicht' (art. 1.11 Wnb). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan beschermde soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het voorkomen van verontrusting of verstoring in de kwetsbare perioden zoals de broed-/voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen.


De kwetsbare perioden kan per soortgroep verschillen. Als 'veilige' periode voor alle groepen geldt in het algemeen de periode van half augustus tot half november, de periode waarin de voortplantingstijd achter de rug is en dieren als vleermuizen, overige zoogdieren en amfibieen nog niet in winterslaap zijn. Indien een plangebied in die periode bouwrijp wordt gemaakt, geeft realisatie gedurende het winterseizoen en het daarop volgende voorjaar meestal geen problemen. Vaak is het voldoende om rekening te houden met de broedtijd (15 maart -15 juli).


Als bekend is dat werkzaamheden moeten worden uitgevoerd binnen de kwetsbare perioden van de soorten, is het zaak ervoor te zorgen dat het gebied tegen die tijd ongeschikt is als leefgebied voor die soorten. Zo kan bijvoorbeeld vegetatie gedurende het groeiseizoen kort gemaaid worden, of kunnen bomen buiten het broedseizoen worden gekapt, zodat er geen vogels gaan broeden. Hierbij geldt overigens wel de algemene zorgplicht.


Indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden beschermde soorten worden waargenomen dienen maatregelen te worden genomen om schade aan deze individuen zo veel mogelijk te voorkomen (bijvoorbeeld wegvangen en verplaatsen). Het is mogelijk dat hiervoor een ontheffing Wet Natuurbescherming nodig is.


Ecologische kansen

Overigens zijn in de nieuwbouw relatief eenvoudig extra voorzieningen (niet verplicht) te realiseren voor vogels, bijv. een voorziening voor de huismus, een speciale dakpan voor gierzwaluwen (eten veel muggen) of voorzieningen voor vleermuizen (eten veel muggen en andere insecten).

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.7 Archeologie en cultuurhistorie

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2019 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

4.7.1 Cultuurhistorie

In het plangebied komen geen rijks- en/of gemeentelijke monumenten voor. Ook is het plangebied niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht.

4.7.2 Archeologie

Op de gemeentelijke archeologische beleidskaart hebben de gronden in het plangebied een hoge archeologische verwachtingswaarde. Bij bodemingrepen dieper dan 30 cm en groter dan 100 m2 dient vroegtijdig archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

In januari 2017 is een bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 6. Hierin wordt geconcludeerd dat indien het plangebied wordt ontwikkeld voor woningbouw er voorafgaand aan grondwerkzaamheden een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd moet worden. Voorafgaand aan het proefsleuvenonderzoek kan de huidige bebouwing tot aan het maaiveld gesloopt worden of de sleuven kunnen eventueel om de huidige bebouwing gegraven worden, waarbij later een sloopbegeleiding wordt uitgevoerd indien een behoudenswaardige vindplaats wordt aangetroffen tijdens het proefsleuvenonderzoek dat erop is gericht om de aan- of afwezigheid, de aard, de omvang, de datering, de gaafheid, de conservering en de inhoudelijke kwaliteit van de archeologische waarden vast te stellen. Een proefsleuvenonderzoek vormt de meest geëigende methode om de aanwezigheid van een archeologische vindplaats in één keer uit te sluiten of vast te stellen. Voorafgaand aan het proefsleuvenonderzoek dient een (door het bevoegd gezag goedgekeurd) Programma van Eisen te worden opgesteld, waarin de eisen waaraan het onderzoek dient te voldoen, zijn vastgelegd.

4.8 Verkeer en vervoer

Voorliggend bestemmingsplan staat de bouw van tien woningen toe. Op basis van de CROW publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' nr. 317 kan de verkeersgeneratie per woning worden berekened. Uitgaande van rijwoningen (koop) in de 'rest bebouwde kom' en een stedelijkheidsgraad van 'weinig stedelijk' zal de verkeersgeneratie per wonig 7,0-7,8 mvt/dag bedragen.Dit betekent dat de nieuwe woningen zorgen voor circa 75 motorvoertuigbewegingen per dag. Deze toename is zeer kleinschalig van omvang en vormt daarmee geen belemmering voor het bestemmingsplan.

Parkeren

De wijze waarop de parkeerbehoefte moet worden aangetoond, is vastgelegd in de Parkeernota van de gemeente Ermelo (2004). Momenteel ligt het ontwerpbestemmingsplan Parkeernormen ter inzage. Onderhavig initiatief wordt getoetst aan het nieuwe parkeerbeleid van de gemeente. Uitgaande van het rekengebied 'rest bebouwde kom + dorpskern' en de sector 'koop, tussen/hoek of huurhuis, vrije sector' is de parkeernorm 2,0 parkeerplaats per woning. De totale parkeerbehoefte bedraagt hierdoor 20 parkeerplaatsen. In het stedenbouwkundig plan is ruimte gereserveerd voor 16 parkeerplaatsen. Tevens is bij de vier hoekwoningen één parkeerplaats op op eigen terrein. Dit brengt het totaal aantal parkeerplaatsen op 20. Hiermee wordt dus voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm.

4.9 Bedrijven en milieuzonering

Tussen milieuhinderlijke en milieugevoelige bestemmingen gelden richtafstanden op basis van de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009).

Op circa 10 meter afstand van het plangebied zit aan de Kampvelderweg 46 een autoschadebedrijf inclusief spuiterij en uitdeukerij. De grootst te hanteren richtafstand bij een autospuitinrichting is 50 meter in verband met geur bij het omgevingstype rustige woonwijk. Het bouwvlak waarbinnen de activiteiten zijn toegestaan ligt op circa 30 meter t.o.v. het plangebied. De activiteiten zullen inpandig worden uitgevoerd waardoor de hinder beperkt blijft. Bovendien zijn rondom het bedrijf diverse woningen op kortere afstand gelegen dan het plangebied.


Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan ‘Kozakkenkamp 33, Ermelo’ bestaat uit drie delen: een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting bevat een motivatie en verantwoording van de keuzes die in het bestemmingsplan zijn gemaakt. Daarnaast zijn in de toelichting onder andere het vigerende beleid en diverse milieuaspecten beschreven.

Voorliggend bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bouw en het gebruik van tien woningen. Daarbij zijn de (bouw)mogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan zoveel mogelijk gerespecteerd. Het plan sluit aan bij de vormvereisten van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

5.1.1 Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangewezen. Op de verbeelding zijn tevens aanduidingen opgenomen met het oog op het aanwijzen van gebieden waarop een specifieke regeling in de regels van toepassing is. Deze aanduidingen krijgen in de regels een juridische betekenis.

Het digitale plan Kozakkenkamp 33, Ermelo is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten dat is vervat in een GML-bestand (GML-bestand NL.IMRO.0233.BPkozakkenkamp-0301) met bijbehorende regels. Dit bestemmingsplan is via elektronische weg uitwisselbaar en raadpleegbaar. Het geeft de bestemming en de bebouwingsmogelijkheden van de gronden aan.

5.1.2 Regels

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De regels zijn, overeenkomstig de SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

  • Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. In artikel 1 zijn de begrippen opgenomen die van belang zijn voor de toepassing van de regels. Artikel 2 betreft de wijze van meten, waarin is aangegeven hoe bij de toepassing van de bestemmingsregels wordt gemeten.
  • Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. In dit hoofdstuk zijn per bestemming regels opgenomen voor het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing van de gronden. In paragraaf 5.2 wordt nader ingegaan op de bestemmingen die voorkomen binnen het plangebied.
  • Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Het betreft regels die voor het hele plangebied of voor verschillende bestemmingen van toepassing zijn. In dit hoofdstuk zijn onder andere de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouw- en gebruiksregels en algemene afwijkingsregels opgenomen.
  • Hoofdstuk 4 bevat twee artikelen. In het eerste artikel is het overgangsrecht opgenomen, zoals dat ingevolge het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Het tweede artikel bevat de slotregel. In de slotregel is aangegeven hoe de regels kunnen worden aangehaald.
5.1.3 Toelichting

De toelichting van een bestemmingsplan heeft geen bindende werking en maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan. De toelichting heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

5.2 De bestemmingen

Het bestemmingsplan voorziet in een aantal regels. Hieronder volgt een korte toelichting op deze regels.

Bestemming 'Wonen'

De gronden met de bestemming ‘Wonen’ zijn bestemd voor wonen en een aan huis gebonden beroep/ bedrijf. Bij de woonfunctie zijn bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven toegestaan.

Op de gronden bestemd als 'Wonen' mogen uitsluitend aaneengebouwde woningen worden gebouwd. Op de verbeelding zijn binnen de bestemming bouwvlakken aangegeven. Woningen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Ook zijn op de verbeelding de maximale goot- en bouwhoogte en de maximale aaneen te bouwen woningen aangegeven.

Buiten het bouwvlak zijn bijbehorende bouwwerken toegestaan. Hiervoor geldt dat de gezamenlijke oppervlakte bij een hoofdgebouw maximaal 150m2 mag bedragen.

Bestemming 'Groen'

De gronden ten noorden van de woonpercelen zijn bestemd als 'Groen'. Deze gronden dienen ter versterking en bescherming van groene waarden en kunnen worden gebruikt voor groen- en speelvoorzieningen. Binnen deze bestemming is het niet mogelijk gebouwen op te richten.

Bestemming 'Tuin'

De gronden aan de naar de weg gekeerde voorgevel van de woningen zijn bestemd als 'Tuin'. Binnen deze bestemming is het mogelijk om in-/uitritten te realiseren. Binnen deze bestemming is het niet mogelijk gebouwen op te richten.

Bestemming 'Verkeer'

De gronden ten oosten van de woningen zijn bestemd als 'Verkeer'. Deze gronden worden ingericht als parkeerterrein. Op deze gronden zijn o.a. wegen en parkeervoorzieningen toegestaan.

Bestemming 'Waarde - Archeologie 8'

Alle gronden binnen het plangebied hebben de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 8'. Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van de aan de grond eigen zijnde archeologische waarden.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financieel-economische uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van plannen heeft ook betrekking op economische aspecten zoals planschade en de grondexploitatie. Het plan wordt op eigen grond door en voor rekening en risico ontwikkeld van een particulier. De gemeente Ermelo is met de initiatiefnemers een anterieure exploitatieovereenkomst aangegaan. Hierin is een planschade-overeenkomst opgenomen en wordt het kostenverhaal geregeld. Tevens is een planschaderisicoanalyse uitgevoerd. Het plan is daarmee dan ook economisch uitvoerbaar en hoeft geen exploitatieplan vastgesteld te worden.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het plan zal op gebruikelijke wijze zes weken ter inzage worden gelegd. Gedurende deze zes weken heeft een ieder de gelegenheid om een zienswijze op het plan naar voren te brengen.